Continua la debolezza del mercato immobiliare americano: l’indice Case-Shiller calcolato sul mese di marzo nelle 20 principali città rimane invariato sul mese di Febbraio 2010, indicando quanto la ripresa di cui si parla almeno da 6 mesi non si sia ancora scaricata sui prezzi delle case. Il tutto nonostante i tassi sui mutui siano storicamente i più bassi del dopoguerra.
Con riferimento all’area di New York il calo è dello 0,3%, in caduta del 21% rispetto ai massimi di giugno 2006. Brutte notizie anche per gli acquirenti europei: proprio nel Marzo 2010 è cominciata la debolezza dell’euro nei confronti del dollaro, che continua anche oggi. I prezzi quindi si impennano del 7,4% in un solo mese, rendendo i prezzi del Dicembre 2009 un minimo che difficilmente verrà toccato nuovamente nei prossimi anni.
(in blu l’indice Case-Shiller in dollari, in rosso il relativo indice in euro)
Continua la debolezza del mercato immobiliare newyorchese dopo il mini-rimbalzo durato da aprile ad ottobre 2009. Nel mese di gennaio l’indice Case-Shiller in dollari ha visto i prezzi della Grande Mela scendere dello 0,34%.
La fine degli incentivi nel mese di novembre (8mila $ dollari di incentivo per i nuovi acquirenti) e il persistente tasso di disoccupazione negli USA non danno molto propellente alla crescita dei prezzi.
In compenso l’indebolimento dell’euro nei confronti del dollaro ha reso meno conveniente le operazioni immobiliari per gli europei, l’indice in euro è infatti rimbalzato dell’1,74%, con il mese di dicembre 2009 che potrebbe essere ricordato come il periodo più conveniente per gli acquisti oltre atlantico, per molto tempo a venire.
(in blu indice dei prezzi in dollari, in rosso valori in euro)
Se con il definitivo consolidamento della ripresa americana dovesse riprendersi anche il mercato immobiliare (i segnali sono ancora contrastanti, soprattutto sulle case nuove) i mesi di ottobre e novembre 2009 potrebbero ricordarsi come un periodo epocale, il più conveniente per i decenni a venire per comprare casa a New York, almeno per un acquirente europeo.
L’indice S&P Case-Shiller per l’area metropolitana di New York, dopo il rimbalzino di Luglio-Agosto, ha definitivamente rimesso la prua al ribasso con un calo del 2,77% rispetto ai valori di Settembre. Saranno gli effetti della disoccupazione al 10% o il calo della fiducia complessiva sulla crescita economica dopo l’euforia estiva, fatto sta che ora i prezzi in dollari degli immobili della Grande Mela sono tornati al livello del giugno 2004.
La prima parte del 2010 ci dirà se i valori ricominceranno a salire oppure si stia franando verso il completo sgonfiamento della bolla implicita nei prezzi, bolla cominciata attorno al 2002 con i tassi all’1% usati dalla Fed per pompare denaro nell’economia e per spingere i cittadini a sottoscrivere mutui, anche senza garanzie (subprime). Bolla che si è completamente sgonfiata se a comprare sono i possessori di valuta europea, dato che con l’euro forte si può comprare più o meno ai prezzi di Luglio 2000.
(in blu indice dei prezzi in dollari, in rosso valori in euro)
La bolla dei prezzi immobiliari a New York, almeno calcolando i valori in euro, sembra rientrata quasi completamente rispetto ai valori registrati a fine 2001, quando iniziò la lunga fase espansiva della politica monetaria americana.
Dato che il dollaro sembra aver chiuso agli inizi di Dicembre 2009 la sua discesa, tornando da quota 1,50 a 1,45 rispetto all’Euro in pochi giorni, è possibile che i prezzi visti a Settembre 2009 rappresentino il punto più basso dei prezzi della grande mela, rappresentando quindi una buona opportunità di acquisto, soprattutto per i cittadini europei (prima che entrino in azione altri programmi di sostegno americani, magari attraverso il recupero dei soldi TARP restituiti dalle banche)
Continuano i piccoli rimbalzi all’insù dell’indice dei prezzi immobiliari dell’area di New York, l’indice di Agosto è salito frazionalmente in valuta americana ma è scivolato considerando i prezzi in euro: in dollari (agosto/luglio) +0,7%, in euro (agosto/luglio) -0,7%
Rispetto ai massimi rilevati nell’estate del 2006 i prezzi attuali sono i seguenti:
in dollari (2009/2006): -19% (linea blu)
in euro: (2009/2006): -31,8% (linea rossa)
Sulla tenuta del mercato immobiliare vanno ancora considerati i sussidi del governo Obama che offrono uno sconto di $ 8.000 per chi compra casa per la prima volta. Fino a oggi i sussidi erogati (pur tra diverse polemiche per le modalità della richiesta e relative truffe) sono ammontati almeno 10 miliardi di $. Gli incentivi scadranno a novembre e c’è chi teme un’ulteriore caduta dei prezzi se gli incentivi non venissero rinnovati. Per gli europei le occasioni d’acquisto potrebbero arrivare dalla continuata debolezza del dollaro, ulteriormente svalutato in settembre e ottobre.
In tutti gli USA ci sarebbero almeno mezzo milione di case pignorate che le banche potrebbero già mettere sul mercato. Ma temono di peggiorare la situazione se l’offerta esplodesse tutta assieme.